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29 de Abril de 2017

STJ decide que comissão de corretagem paga pelo consumidor é válida

Ana Luiza Feldman, Advogado
Publicado por Ana Luiza Feldman
há 8 meses

STJ decide que comisso de corretagem paga pelo consumidor vlida

A 2ª seção do STJ, nesta quarta-feira, 24, julgou recursos repetitivos que tratam de temas relacionados à comissão de corretagem e da SATI, pagos pelo consumidor. O ministro Sanseverino é o relator dos casos. Ao final do julgamento, o colegiado decidiu, de forma unânime, pela validade da cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem. Contudo, entendeu abusivo impor ao comprador o pagamento da taxa SATI.

Sustentações

Da tribuna, um dos argumentos levantados em relação à restituição dos valores pretendidos pelos consumidores é de que o serviço de corretagem foi efetivamente prestado e não há alegação de vício.

Por sua vez, o advogado Carlos Mário Velloso Filho, em nome da Gafisa S/A, sustentou que a cláusula que trata das referidas taxas possui "linguagem absolutamente simples, clara, que não dá margem a quaisquer dúvidas".

"Não há atribuição de ônus desproporcional ao promitente-comprador. O valor, se não fosse pago diretamente pelo consumidor, seria acrescido no valor do imóvel, com repercussões negativas para o próprio comprador. A base de cálculo do ITBI seria maior. A base de cálculo das despesas de escritura seria maior. Essa pretensão viola o dever de boa-fé: o comprador vai lá, tem ciência de que o valor da corretagem está destacado do principal, que tem esse custo, faz o negócio, obtém os efeitos positivos do pagamento e em seguida entra com ação para ver reduzido o preço total. Pretende-se aqui um enriquecimento ilícito. A incorporadora, se condenada a restituir o valor, sofrerá indevido empobrecimento ilícito."

Segundo Velloso, também não há falar em venda casada.

Na tribuna, o advogado Flávio Luiz Yarshell afirmou, a favor da validade da cláusula, que "se o tribunal fizer a regulação de algo já regulado, estaremos diante de plano econômico superior, porque todo modelo de corretagem terá que ter revisto. A aplicação de direito que gere infinidade de conflitos, há de haver algo errado".

Validade da comissão de corretagem

O ministro Sanseverino, ao analisar a validade da cláusula que transfere a obrigação de pagar a comissão de corretagem ao consumidor, ponderou inicialmente que se trata de prática usual do mercado brasileiro a utilização de corretagem, e que, tal qual as seguradoras, o trabalho do corretor.

Segundo o relator, as incorporadoras têm efetivamente transferido esse custo ao consumidor, por meio da terceirização do serviço a profissionais da área de corretagem. Não há, afirmou Sanseverino, venda casada, "apenas a terceirização da atividade de comercialização para profissionais do setor, o que não causa prejuízo para os consumidores".

Assim, concluiu que, em principio, "é válida a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se transparência."

Na tese, Sanseverino destacou a necessidade de clareza e transparência na previsão contratual ao transferir o pagamento para o consumidor nos contratos de compra-venda de unidades autônomas, sendo que o custo deve ser previamente informado, especificando o valor do imóvel e da comissão de corretagem, ainda que pago destacadamente.

Abusividade da SATI

Acerca da taxa SATI (assessoria técnico-imobiliária), o ministro Sanseverino entendeu que se trata de abusividade repassá-la ao consumidor, pois não é serviço autônomo como a comissão de corretagem. Segundo o ministro, a abusividade decorre do artigo 51 do CDC.

Assim, deu parcial provimento ao recurso para limitar a procedência à devolução dos valores pagos a título de remuneração da SATI.

Prescrição

Próxima questão analisada pelo relator foi quanto à prescrição. Nesta, a tese fixada por Sanseverino seguiu recente julgado da Corte pela prescrição trienal.

"Incidência da prescrição trienal sob a pretensão de restituição de valore pagos a título de comissão de corretagem ou serviço de assistência técnico-imobiliária pagos indevidamente."

Processos relacionados: REsp 1.551.951 / REsp 1.599.511 / REsp 1.551.956 / REsp 1.551.968

Fonte: Migalhas

http://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI244520,71043-STJ+comissao+de+corretagem+paga+pelo+consumidor...

Ana Luiza Feldman, Advogado
Advogada em Recife-PE.
Ana Luiza Feldman é advogada, formada pela Universidade Católica de Pernambuco, com especialização em Direito Civil e Empresarial, pela Universidade Federal de Pernambuco.
Disponível em: http://analuizafeldman.jusbrasil.com.br/noticias/376877040/stj-decide-que-comissao-de-corretagem-paga-pelo-consumidor-e-valida

5 Comentários

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Parabéns pelo artigo. Observe-se que a orientação do STJ prevê clareza na informação. Ou seja, se o consumidor for iludido, fizer o negócio sob falso pretexto, ainda assim poderá reclamar. É comum e bastante frequente, em ações deste tipo, informar-se ao consumidor que ele está pagando o sinal do negócio, quando em verdade está pagando comissão de corretagem - geralmente ele é exposto a deixar vários cheques de pequeno valor para vários corretores. Isso pode ser entendido como erro, ou mesmo dolo (seja dolo nocente - mallus - seja dolo inocente -bonus). Nas relações disciplinadas pelo Código Civil, erro e dolo geram anulação do negócio (se o dolo for inocente gera perdas e danos tão somente), se a relação for de consumo, como parece ser o caso, erro e dolo são causas de nulidade do ato jurídico, nos termos do artigo 51 e seus consectários CDC. Tudo vai, agora, de se analisar o caso concreto para ver se existe o que a doutrina chama fator diferencial (distinguished) para retirar a causa da vala daquelas atingidas pelo julgamento repetitivo. continuar lendo

Dra Ana Luiza Feldman grato pela divulgação. Att Dr. Benedito Claudino continuar lendo