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13 de Dezembro de 2017

STJ decide que comissão de corretagem paga pelo consumidor é válida

Ana Luiza Feldman, Advogado
Publicado por Ana Luiza Feldman
ano passado

STJ decide que comisso de corretagem paga pelo consumidor vlida

A 2ª seção do STJ, nesta quarta-feira, 24, julgou recursos repetitivos que tratam de temas relacionados à comissão de corretagem e da SATI, pagos pelo consumidor. O ministro Sanseverino é o relator dos casos. Ao final do julgamento, o colegiado decidiu, de forma unânime, pela validade da cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem. Contudo, entendeu abusivo impor ao comprador o pagamento da taxa SATI.

Sustentações

Da tribuna, um dos argumentos levantados em relação à restituição dos valores pretendidos pelos consumidores é de que o serviço de corretagem foi efetivamente prestado e não há alegação de vício.

Por sua vez, o advogado Carlos Mário Velloso Filho, em nome da Gafisa S/A, sustentou que a cláusula que trata das referidas taxas possui "linguagem absolutamente simples, clara, que não dá margem a quaisquer dúvidas".

"Não há atribuição de ônus desproporcional ao promitente-comprador. O valor, se não fosse pago diretamente pelo consumidor, seria acrescido no valor do imóvel, com repercussões negativas para o próprio comprador. A base de cálculo do ITBI seria maior. A base de cálculo das despesas de escritura seria maior. Essa pretensão viola o dever de boa-fé: o comprador vai lá, tem ciência de que o valor da corretagem está destacado do principal, que tem esse custo, faz o negócio, obtém os efeitos positivos do pagamento e em seguida entra com ação para ver reduzido o preço total. Pretende-se aqui um enriquecimento ilícito. A incorporadora, se condenada a restituir o valor, sofrerá indevido empobrecimento ilícito."

Segundo Velloso, também não há falar em venda casada.

Na tribuna, o advogado Flávio Luiz Yarshell afirmou, a favor da validade da cláusula, que "se o tribunal fizer a regulação de algo já regulado, estaremos diante de plano econômico superior, porque todo modelo de corretagem terá que ter revisto. A aplicação de direito que gere infinidade de conflitos, há de haver algo errado".

Validade da comissão de corretagem

O ministro Sanseverino, ao analisar a validade da cláusula que transfere a obrigação de pagar a comissão de corretagem ao consumidor, ponderou inicialmente que se trata de prática usual do mercado brasileiro a utilização de corretagem, e que, tal qual as seguradoras, o trabalho do corretor.

Segundo o relator, as incorporadoras têm efetivamente transferido esse custo ao consumidor, por meio da terceirização do serviço a profissionais da área de corretagem. Não há, afirmou Sanseverino, venda casada, "apenas a terceirização da atividade de comercialização para profissionais do setor, o que não causa prejuízo para os consumidores".

Assim, concluiu que, em principio, "é válida a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se transparência."

Na tese, Sanseverino destacou a necessidade de clareza e transparência na previsão contratual ao transferir o pagamento para o consumidor nos contratos de compra-venda de unidades autônomas, sendo que o custo deve ser previamente informado, especificando o valor do imóvel e da comissão de corretagem, ainda que pago destacadamente.

Abusividade da SATI

Acerca da taxa SATI (assessoria técnico-imobiliária), o ministro Sanseverino entendeu que se trata de abusividade repassá-la ao consumidor, pois não é serviço autônomo como a comissão de corretagem. Segundo o ministro, a abusividade decorre do artigo 51 do CDC.

Assim, deu parcial provimento ao recurso para limitar a procedência à devolução dos valores pagos a título de remuneração da SATI.

Prescrição

Próxima questão analisada pelo relator foi quanto à prescrição. Nesta, a tese fixada por Sanseverino seguiu recente julgado da Corte pela prescrição trienal.

"Incidência da prescrição trienal sob a pretensão de restituição de valore pagos a título de comissão de corretagem ou serviço de assistência técnico-imobiliária pagos indevidamente."

Processos relacionados: REsp 1.551.951 / REsp 1.599.511 / REsp 1.551.956 / REsp 1.551.968

Fonte: Migalhas

http://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI244520,71043-STJ+comissao+de+corretagem+paga+pelo+consumidor...

5 Comentários

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Parabéns pelo artigo. Observe-se que a orientação do STJ prevê clareza na informação. Ou seja, se o consumidor for iludido, fizer o negócio sob falso pretexto, ainda assim poderá reclamar. É comum e bastante frequente, em ações deste tipo, informar-se ao consumidor que ele está pagando o sinal do negócio, quando em verdade está pagando comissão de corretagem - geralmente ele é exposto a deixar vários cheques de pequeno valor para vários corretores. Isso pode ser entendido como erro, ou mesmo dolo (seja dolo nocente - mallus - seja dolo inocente -bonus). Nas relações disciplinadas pelo Código Civil, erro e dolo geram anulação do negócio (se o dolo for inocente gera perdas e danos tão somente), se a relação for de consumo, como parece ser o caso, erro e dolo são causas de nulidade do ato jurídico, nos termos do artigo 51 e seus consectários CDC. Tudo vai, agora, de se analisar o caso concreto para ver se existe o que a doutrina chama fator diferencial (distinguished) para retirar a causa da vala daquelas atingidas pelo julgamento repetitivo. continuar lendo

Dra Ana Luiza Feldman grato pela divulgação. Att Dr. Benedito Claudino continuar lendo

muito bom dra. ana luiza pela divulgação e informação. Sou Advogado de duas imobiliarias, achei bebm fundamentada a decisão do ministro. continuar lendo

Sem dúvida a jurisprudência está mudando, tanto quanto a comissão de corretagem, como na aplicação do princípio da equidade em caso de multa devida pela construtora em atraso da obra, como no dano moral. Acredito que o judiciário esteja visando uma proteção econômica, devido a crise, e por isso os julgados estão indo por outra linha... continuar lendo

Obrigada pela divulgação Dra. Ana Luiza,
Deixando claro aos Advogados que tem ações em curso que essa validade da clausula de corretagem é baseada em sua clareza e transparência, pois estou com dois casos em que a mesma nem sequer foi mencionada como clausula contratual, apenas constou no quadro financeiro, como parte da entrada do imovel. continuar lendo